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房产档案的历史变迁
 发布日期: 2018-12-10

  随着市场经济的加剧,人们的物质生活越来越好,房屋也越来越成为人们的安身立命之所和精神享受之本,于此带来了房产价格的空前大变动。房产登记在这一时期显得尤为重要,给房屋登记的工作人员带来了前所未有的挑战和任务,法律法规知识的健全和沟通工作经验相结合。于是房产登记档案也越来越规范,由开始的一张纸,到步入登记程序,彰显了办证的合法化和条理性。因此档案也在经历历史性的一步步变迁。
    最早的房屋是单位集资房,简称公房。因此那时候的办证材料就是有一张城市房屋优惠价购房申请(审批)表。很简单,不用房产证,不用土地证,又因为是集资房,不用所有报建手续,连测绘图都没有,就办了一本证。这是第一次套房改,转为市场价后,就要经过发改委、房改办与建房单位审批,叫优惠价转成本价审批表,进行补差价,收取第一次的房产证原件。
    后来就是自建房、商品房了,及现在的由政府或单位出资、为享受国家政策建设的集资房、廉租房、公租房、经济适用房等鼓励贫困买房实施的政策,使每个贫困人口都有房、有钱,享受基本的生活保障。
办证的房产档案与其说是档案的历史变迁,不如说是办证的历史和变迁。
    最初还没有房产部门的时候,土地部门率先办起了宅基地使用权证。由于是土地部门办的,因此叫使用权证,但不少人认为包括了房屋所有权。后来房产部门成立了,才有了房屋所有权证。那么最早的宅基地使用权证有没有包括房屋在内,成为很多人头痛的问题。
    一到房产部门查询,答曰没有登记。那我的宅基地使用证哪来的?“你看上面,是政府土地部门颁发的,不是房产部门,因此我们这查不到你的信息。”怎么办?只有从登记开始,因为所有的登记都是须经过审核、法律程序办理。因为你的房屋是否合法的土地使用权上,合法建设未知,因此只有重新登记光凭一本土地证是不能证明房产的,你得重新登记。我们只有这样解释。
    包括那时太早,早期的买卖合同、契证是连为一块的。因为契税是转移房产所交的税,买卖房屋就要交契税。因此契证就和买卖合同连为一体,甚至在契证上写协议。那时的契证就是买卖合同,合二为一。

 记得刚在办证中心的时候,一客户问到我,“为什么要买卖合同?”我郁闷了半天,最后由师傅解答。如今想来,“为什么要买卖合同”这一问题源自于“一物一权”,即由申请人自己证明房屋是自己的。而非单单是说房产证的问题。明白了这一点,我们便可以说,由张三的房屋过渡到你的房产证上,是一个由登记程序和登记法的过程决定的。也许这位客户会说,“我在你这过户申请表上写买卖不就行了?”其实这是错误的认识,我们只是登记部门,“你买房只是和卖方有关系,和我们是无关的。而买卖合同是根据《合同法》 提供的,我们是根据法律法规登记的。”因此登记并不像婚姻登记处做的是月下老人的活,而仅仅是登记。
    包括如某人之前有三层房屋,后来增加第四层。但那时的测绘报告并没有专门的测绘队测量,只是在申请表附件上附有平面图,这就是变更了。
    曾就有建了第四层,没登记,只有一至三层的登记,因此拿着改了一至四层的证来查看档案。问及档案里为什么没有第四层,很纳闷。“但你第四层档案里是没有,没有登记。”“那我证是假的?”“假的真的我不知道,但你如果要查询单我都能打,因为你档案里没登第四层。”

 那时的产权人,还没有规定婚前房产,因此一本老证究竟是一个人还是两个人,得看档案。通常我们会看档案里有没有结婚证、未婚证明,及另一方有没有写放弃。如果有结婚证,且另一方没写放弃,则为隐性共有人;如果提供的是未婚证明,且产权人是一个人,肯定就没有隐性共有人。
    后来法规越来越完善,有了婚前房产。且《房屋登记办法》里只规定,“登记部门依法询问当事人婚姻情况。”因此登记部门无权审核当事人的婚姻情况,因此无权要求当事人出具未婚证明。后来民政局也停止了出具婚姻证明这一项。

现在,我们的档案里都有申请表、询问表、审批表、原因材料、申请人基本证件、房产证这些按流程一步步到位的材料。档案越来越健全,严格根据《房屋登记办法》、《城市房屋登记技术规程》、《婚姻法》《物权法》、《担保法》、《继承法》、《合同法》,这些都是登记人员需要掌握的。
    一次在登记群看同仁们说,“初始办证要不要股东会决议?”通常我们会在企业过户,或房地产开发公司办证里有股东会决议。那么如果是一个小公司办房产证需不需要股东会决议?其实之所以规定这项材料,都有其作用。股东会决议里一定是研究办证后的使用问题,要不怎么平白办证。但凡公司的事宜,一定都是经过几个股东会共同商议决定的。因此我是严格按照《房屋登记办法》里规定的材料,要求提供公司章程、股东会决议、组织机构代码证、营业执照、法人身份证、测绘报告、房产证等一系列办证手续。
    正如初始办证里需不需建设施工许可证一样,之所以有这项证件,都是有其意义和作用的。之所以要求建设用地施工许可证,都是因为要进行实地勘测确保施工及建筑物安全的,因此没提供这个证件,当然不属于合法。
    因此我们所有的报建手续,都是根据《办法》里规定的,需要提供土地证、建设用地批准书、建设施工许可证、规划许可证、竣工证明、意见单、备案证。从开始到结束,严把房屋建设安全是我们的职责。
    说到抵押,有人说,“当事人提供了抵押、借款合同,还要不要当事人提供借款协议。”这个人也许是受民间思维的影响,认为不管什么都是需要协议,殊不知合同就是详细的协议。
    还有是夫妻共同共有这个词,夫妻共同共有是不是意味着你的就是我的,我的是你的?这也是因为受《婚姻法》中,夫妻财产共同共有的影响,但仅限于是夫妻存续期间,一旦离婚或一方死亡,牵涉到房产继承问题,如何处理的问题。因此这是公证处和民政局的职能,所以我们办证通常根据的是离婚协议、离婚证或公证书办理。
    由于职能的细化,在共同共有中还有夫妻离婚而起的房屋权利转移登记时,常常遇到子女参与父母名下房产分配的情况,可以分为未成年子女和成年子女两种分配方式。因未成年子女属于父母供养对象,更无能力对登记在父母名下的房屋的购置作出贡献,故此种情况应当按赠与程序办理转移登记手续。如果父母的房屋权利是在子女未成年时取得的,因成年子女作为家庭成员,对家庭财产的购置、积累有可能作出贡献,应当认定为基于家庭关系而形成的共有财产,按分割方式办理转移登记手续。
    通常我们都认为,父母离婚,子女的房产分配应按离婚协议即可。其实通过考虑到共同共有的关系,虽然成年子女和未成年子女都属于家庭成员,但由于离婚分割,未成年子女并无能力对房屋作出贡献,便叫赠与,赠与便由此而来。所以未成年子女中,父母离婚便多了道赠与公证书。
    现在,随着新的电子档案的出现,我们查阅方便了,效率提高了,人民满意了,办证查询资料不用来档案馆了。
    习总书记总强调,“要尊重、利用、创新档案,使档案走在历史前沿,让档案见证历史发展、历史革命。”如今的档案已越来越受到我们重视,因为它牵涉到办事人的利益,是单位的经济命脉、查询的根源、说话的依据。
    邓小平说,“档案是历史传承的记载,功在千秋,利在当代。”因此我们作为档案人,要知法、守法、懂法,守住档案第一线,为档案事业贡献自己一丝力量。贵溪市房产档案馆  李颐安

 

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